Демо-кабинет

Живая модель глазами клиента

синтетический демо-объект · публичные данные · обезличено

✓Метод отработан на реальном объекте Московского региона: полный цикл — от 7 дней.

Объект

Условный участок — обезличенный

Объект синтетический: точное место не указывается. Рыночный контекст — по реальным публичным данным г.о. Мытищи.

Локация

г.о. Мытищи, МО (ближнее Подмосковье у МКАД)

Площадь

~1,5 га (синтетич. допущение)

Функция

жильё комфорт + встроенная коммерция (выбор НЭИ)

Этап 1 · Рынок

Рыночный срез новостроек Мытищ

Картина спроса, предложения и цен по г.о. Мытищи — на реальных публичных данных Слоя 0. Ключ раздела v2 — раздельные ряды: цена предложения (объявления/экспозиция) и цена сделок ведутся отдельно, а достижимая цена проекта строится от сделки, а не от средней объявлений. Каждая цифра помечена меткой надёжности; аналитические выводы — «расчёт ИИ-Строй + входные данные (источник)». Дата среза: 11.07.2026.

Показатель	Значение	Метка · источник
Население г.о. Мытищи (граница рынка, 01.08.2025)	235 504 чел.	!BDEX / Росстат, №2
Новостроек в продаже: округ / город	26 ЖК / 18 ЖК	!ЦИАН, №30/4
Цена сделок первички, МО (май 2026)	229,8 тыс. ₽/м²	!СберИндекс / Домклик, №32
Цена предложения, Мытищи (нач. июня 2026)	293,9 тыс. ₽/м²	!bnMAP.pro / РБК, №28
Цена предложения, Мытищи-округ (срез 2026-07)	263,9 тыс. ₽/м²	!ЦИАН, 26 ЖК, №30
Объём экспозиции (сток), МО	42,7 тыс. лотов · −14% г/г	!Метриум, №36
Поглощение (ДДУ), МО	2,7 тыс./мес · −12% г/г	!Метриум, №37
Доля ипотеки в сделках первички, МО	71% · −2 п.п. м/м	!Метриум, №34
Ключевая ставка ЦБ (решение 19.06.2026)	14,25% годовых	✓ЦБ РФ, №20
Ставка рыночной ипотеки (новостройки)	~19,1% годовых	!СПРОСИ.ДОМ.РФ + Метриум, №22/35

Читаемость: середина 2026 — дорогой первичный рынок на высокой ставке. Цена сделок МО ~230 тыс. (+10,5% за полгода), но спрос охлаждается (ДДУ −12% г/г), а сток сокращается (−14% г/г). Темп держит ипотека: 71% сделок в кредит при рыночной ставке ~19% — рынок стоит на льготных программах. Расчёт ИИ-Строй + входные (№22/32/34/36/37).

245 тыс. ₽/м²

достижимая deal-цена проекта (якорь A2; вилка 230–262)

229,8 тыс. ₽/м²

цена сделок первички МО, май 2026 (СберИндекс)

235 504

население г.о. Мытищи — граница рынка (Росстат/BDEX)

Раздельные ряды: предложение и сделки

Публичный слой даёт два разных типа цены. Предложение (bnMAP, ЦИАН, Метриум-экспозиция) — по объявлениям и стоку; сделки (СберИндекс/Домклик) — по фактически закрытым ипотечным сделкам. Их нельзя смешивать: экспозиция систематически выше цены сделки. Ряды ведутся раздельно, а якорь проекта берётся из deal-базы.

ЦИАН · город Мытищи299,6 тыс. ₽/м² · предложение · 18 ЖК

bnMAP · Мытищи293,9 тыс. ₽/м² · предложение · июнь 2026

ЦИАН · округ Мытищи263,9 тыс. ₽/м² · предложение · 26 ЖК

Метриум · экспозиция МО230,7 тыс. ₽/м² · предложение · май 2026

СберИндекс · сделки МО229,8 тыс. ₽/м² · сделки · май 2026

Якорь проекта (расчёт A2)245 тыс. ₽/м² · сделки · вилка 230–262

предложение (offer) сделки (deal) якорь проекта (расчёт A2)

Ряд предложения bnMAP по Мытищам: 260,7 (дек. 2025) → 269 (янв. 2026) → 293,9 (июнь 2026), +9,3% YTD !. Ряд сделок СберИндекс МО: 207,9 (дек. 2025) → 229,8 (май 2026), +10,5% за 5 мес. !. Единственный чистый deal-ряд — уровня МО (Мытищи отдельно публично нет).

Средняя экспозиции ≠ цена сделки

Кажущийся разброс «средней цены» ~1,5× старой версии — во многом артефакт периметра: у самого ЦИАН город 299,6 vs округ 263,9. При сопоставимой границе (округ) bnMAP (261–294) и ЦИАН-округ (263,9) практически сходятся. Настоящий разрыв — не между источниками, а между типами цены: предложение (Мытищи ~264–300) против сделок (МО ~230), дисконт offer→deal ~7–16% (РФ-разрыв Домклик 15,5%, №38). Поэтому вывод «средняя по объявлениям ≠ цена сделки» остаётся, но теперь он разрешён: у нас есть чистый deal-ряд, и якорь проекта строится от него, а не от стока. Заниженная точка предыдущего прохода снята как неподтверждённый артефакт (реестр №8, DEF-021 закрыт).

Якорь достижимой цены — триангуляция

Достижимая цена проекта — не средняя объявлений, а цена сделки + позиционные поправки. Два независимых пути сходятся к ~245 тыс. ₽/м²; средние экспозиции (bnMAP 293,9 / ЦИАН-город 299,6) исключены как якорь — это сток, а не достижимая цена сделки.

Путь	Логика	Расчёт	Результат, тыс. ₽/м²
A. deal-база + премия Мытищ	СберИндекс МО 229,8 × премия Мытищ к МО	×(1,06…1,12)	244–257
B. offer Мытищи − дисконт	ЦИАН-округ 263,9 − умеренный дисконт offer→deal ~7%	×0,928	~245
Контроль-потолок	bnMAP offer 293,9 − верхний дисконт 16% (≈ РФ-разрыв 15,5%)	×0,845	~248

Итог: deal-якорь комфорт-проекта Мытищ — 245 тыс. ₽/м², рабочая вилка 230 (= МО deal, нулевая премия) … 262 (offer-implied потолок). Метод: deal-база МО + премия Мытищ +6,6%; кросс-чек — offer округа − дисконт ~7%.! База учёта — 1 м² продаваемой площади квартиры (цена сделки, не прайс).

Ипотека определяет темп продаж 2026

Три ставки измеряют разное и не смешиваются: блендед 10,2% — среднее по всем ИЖК (тянут вниз льготные); рыночная ~19,1% — цена денег без льготы; семейная 6% — фактическая ставка целевого покупателя комфорта. При рыночной ~19% несемейный кредитный спрос почти отсечён, поэтому темп в комфорте держится преимущественно семейной ипотекой.

Показатель	Значение	Метка · источник
Доля ипотеки в сделках первички, МО	71% (−2 п.п. м/м)	!Метриум, №34
Рыночная ипотека (новостройки)	~19,1% (диапазон 15,9–19,49)	!СПРОСИ.ДОМ.РФ + Метриум, №22/35
Льготная «Семейная ипотека»	6,0% годовых	!СПРОСИ.ДОМ.РФ, №23
Средневзвешенная по всем ИЖК (блендед)	10,2% годовых	!ЦБ РФ, №21

~420 м²/мес

принятый темп продаж (~9,3 кв./мес)

~3 года

sell-out проекта ~15 000 м² (downside ~3,5 года)

Риск темпа — семейная ипотека

Доля ипотеки 71% при рыночной 19% означает, что львиная доля кредитных сделок — льготные. Источник (Метриум) прямо указывает на возможное ужесточение семейной ипотеки с 01.07.2026 — это прямой риск темпа (заложено в консервативную оценку и сценарий блока 9). Драйвер вверх — снижение ставки к ~9% (2027, прогноз ЦБ №39): удешевление рыночной ипотеки расширит спрос во 2–3-й год продаж. Расчёт ИИ-Строй + входные (№21–23/34/35/39).

Прогнозная вилка цены — 3 сценария

Обязательный выход — траектория, не точка. База траектории — якорь 245 тыс. ₽/м² (deal, 2026); драйверы — тренд сделок, среднесрочный прогноз ставки ЦБ (14→9→8% в 2026–28) и сжатие навеса предложения (сток −14% г/г, запуски −9% г/г).

Сценарий	Траектория, тыс. ₽/м² (2026→2029)	Δ г/г 2027 / 2028 / 2029
Консервативный	245 → 252 → 262 → 276	+3 / +4 / +5 %
Базовый	245 → 257 → 275 → 295	+5 / +7 / +7 %
Оптимистичный	245 → 262 → 288 → 314	+7 / +10 / +9 %

Реперы (ЦБ, №39): инфляция 2026 4,5–5,5% → 2027–28 4,0% (номинальный «пол» роста цены); ставка avg 2026 14,0–14,5 → 2027 8,0–10,0 → 2028 7,5–8,5. В консервативном сценарии рост 2027 (+3%) ниже инфляции — реальная коррекция при затяжной высокой ставке. ✓прогноз ЦБ РФ

Аналоги: выборка реальных ЖК Мытищ

Пять сопоставимых проектов. Цены — из объявлений и сайтов застройщиков !, это цены предложения, не сделок; бюджеты приведены «от» (старт продаж лотов). Распроданность и темп по выборке — пробел Слоя 0 (ЕИСЖС cookie-gate, BnMap — лицензионный).

ЖК	Застройщик	Класс	Ориентир цены / объём	Срок сдачи
Императорские Мытищи	ГК «Гранель»	комфорт	422 кв. · от 5,45–5,68 млн ₽ / лот · 28–77 м²	2 кв. 2026
Мытищи Парк	ГК «Самолёт»	комфорт	студии и 1–4-комн. · 22–87 м²	2–3 кв. 2026
Мытищи Сити	СЗ «Ломоносов Девелопмент»	бизнес	781 кв. · от 6,1–8,6 млн ₽ / лот	2–4 кв. 2026
Цветочный Город	ГК «Стройтэкс»	комфорт (с отделкой)	от 8,7–9,2 млн ₽ / лот · 33,9–135,7 м²	строится (корп. 11, 12)
Мытищи-Холл	ГК «Монолит»	комфорт	ул. Воровского, 10 · в продаже	в продаже

Источники: сайты застройщиков, Новострой.ру, Новострой-М, ЦИАН ! (№14–17, 9). В локации доминирует комфорт (Самолёт, Гранель, Стройтэкс), бизнес-класс — точечно («Мытищи Сити», премия ~15–25% к комфорту). Сосед-контекст: Красногорск 307,6 тыс. (+3,4% м/м) — Мытищи в верхней-средней части рейтинга спутников, ниже Красногорска. Якорные для позиционирования — комфорт-ЖК; бизнес-Мытищи Сити из якоря исключён как иной класс.

Ёмкость рынка и поглощение

Сценарная рамка для инвесткомитета, не прогноз продаж. Вход: ~94 200 домохозяйств (235 504 чел. ÷ ~2,5), средняя площадь лота ~45 м². Годовое поглощение первичного рынка по доле домохозяйств, обновляющих жильё. Расчёт ИИ-Строй + входные данные: Росстат/BDEX (№2), поток ДДУ МО (№37).

Консервативный42 тыс. м²/год · 1,0% домохоз./год

Базовый64 тыс. м²/год · 1,5% домохоз./год

Оптимистичный85 тыс. м²/год · 2,0% домохоз./год

Свод top-down и bottom-up: ёмкость Мытищ ≈ 60–85 тыс. м²/год (база ~65–70); обе метрики пересекаются !. Контроль: сток первички −14% г/г при поглощении 2,7 тыс. ДДУ/мес по МО — предложение скорее сжимается, чем нависает.

Гипотетический участок ~1,5 га

При продаваемой площади ~15 000 м² и среднем лоте ~45,6 м² — ~330 квартир. Темп top-down и bottom-up сходятся в 2,7–3,5 года; принята консервативно-смещённая база ~420 м²/мес (~9,3 кв./мес), sell-out ~3 года (downside 360 м²/мес, ~3,5 года). Смещение вниз — ипотечная конъюнктура сжимает темп (ставка 19,1%, спрос МО −12% г/г). Ограничитель — не ёмкость рынка, а конкуренция за долю и цена входа. Все коэффициенты — открытые допущения (расчёт ИИ-Строй).

Потолок публичных данных

Чистого ряда цен сделок именно по Мытищам публично нет — есть только МО-агрегат (СберИндекс), поэтому якорь строится через премию-оценку. Нет верифицированной распроданности и темпа аналогов (sell-out), объёма остатков в м² по Мытищам, а также демографии и трафика 15-минутной зоны вокруг участка. Дисконт offer→deal для Мытищ взят вилкой ~7–16%, а не измерен.

Что добавит лицензионный слой

BnMap.pro — ряды цен сделок по Мытищам (медиана ДДУ против прайса, фактический дисконт), поглощение и темп по проектам, экспозиция по корпусам. 2ГИС-PRO — демография и трафик полигона 15-минутной зоны. СПАРК — финустойчивость застройщиков и история ДДУ. Это сжимает вилку якоря и доверительный интервал ёмкости в разы — из «премии-оценки» в измеренную deal-цену.

Этап 2 · НЭИ и продукт

Наиболее эффективное использование и продукт

Из перебора функций под спрос Этапа 1 и правовую рамку выбран сценарий с максимальной эффективностью — жильё комфорт-класса со встроенной коммерцией. Дальше он раскрывается в продукт: квартирография, УТП и коммерция первых этажей. Объём — демо-допущения (синтетический участок ≈ 1,5 га, г.о. Мытищи); на реальном проекте считается по геоподоснове и ГПЗУ.

Перебор функций и вердикт

Правовая допустимость — по официальному слою !

Функция	Спрос (Этап 1)	Правовая допустимость	Эконом. эффект	Вердикт
Многоквартирное жильё (комфорт)	Высокий: +29% цен за 2025, экспозиция > 1000 лотов, ёмкость кратно > 1 проекта	Требует жилого ВРИ (ИЖС-зоны исключены); проверяется по ПЗЗ/ГПЗУ	Высокий — ликвидный массовый сегмент	Выбран
Апартаменты	Спрос есть, но дисконт к квартирам, нет соц. нагрузки	Возможны при коммерческом ВРИ	Средний; хуже ликвидность, риск регулирования	Резерв
МФК (жильё + ритейл/офис)	Ритейл-спрос вторичен к жилому	Допустим при смешанном ВРИ	Средний; усложняет посадку и продажи	Частично — встроенная коммерция
Коммерция / ритейл-парк	Локальный, не драйвер	Допустим в коммерческих зонах	Ниже жилого по выходу с м²	Отклонён
Склад / лёгкая логистика	Не профиль локации (селитебная зона у МКАД)	Как правило, недопустим в жилой зоне	Низкий для этой площадки	Отклонён

На демо правовая допустимость — допущение (жилая зона без обременений). Реальная проверка ВРИ / ПЗЗ / ГПЗУ и ЗОУИТ/СЗЗ для конкретного участка — по официальному слою (Росреестр ПКК/НСПД, ПЗЗ г.о. Мытищи, ГПЗУ).

Выбран: жильё комфорт + встроенная коммерция

Решающие аргументы — рыночная тяга (Мытищи — лидер роста цен среди городов-спутников Москвы в 2025, +29% г/г !) и ёмкость рынка, кратно превышающая объём одного проекта ≈ 1,5 га: ограничитель — не спрос, а конкуренция и цена входа. Комфорт-класс доминирует в локации, что снижает риск нереализации; встроенная коммерция (≈ 10% надземной площади) поднимает выход с первых этажей, не меняя жилую доминанту. Расчёт ИИ-Строй + входные данные (Этап 1).

Продукт — квартирография

Структура смещена к компактным ликвидным форматам: ядро спроса локации — студии и 1-комнатные (массовые форматы аналогов 22–87 м²), доля семейных 2–3-комнатных держит диверсификацию экспозиции. Доли — демо-допущение от массового комфорт-спроса; на реальном проекте калибруется по темпам продаж аналогов (BnMap.pro) !.

≈ 330

квартир

Студия— 22%
1-комн— 36%
2-комн— 28%
3-комн— 11%
Евро-3 / 4-комн— 3%

Доли лотов и контрольные параметры

Студия22%≈ 73 шт · 24 м²
1-комн36%≈ 119 шт · 38 м²
2-комн28%≈ 92 шт · 55 м²
3-комн11%≈ 36 шт · 76 м²
Евро-3 / 4-комн3%≈ 10 шт · 98 м²

По числу лотов доминируют студии и 1-комнатные (58%) — скорость продаж и широкая воронка; по площади основу выручки даёт ядро 1–2-комнатных. Контроль согласованности: ≈ 330 квартир, продаваемая жилая ≈ 15 000 м², средневзвешенная ≈ 45,6 м² ✓.

≈ 330

квартир (продаваемая жилая ≈ 15 000 м²)

≈ 45,6 м²

средневзвешенная площадь лота

245 тыс. ₽/м²

deal-цена жилья (якорь A2; вилка 230–262)

Цена 245 тыс. ₽/м² — достижимая deal-цена (якорь A2, блок 5.3: deal-база МО + премия Мытищ; вилка 230–262) !; контроль: студия 24 м² ≈ 5,5 млн ₽ — согласуется со стартом комфорта Мытищ ✓.

УТП — «комфорт с человеческим масштабом»

Отстройка от массовой высотной застройки района — через качество среды, а не через класс вверх (бизнес-сегмент уже занят). Четыре опоры формируют позиционную формулу: «квартал, где двор принадлежит людям, а не машинам». УТП — продуктовая гипотеза; сила отстройки проверяется темпами продаж и ценовой премией аналогов !.

Двор без машин

Транспорт уходит в подземный паркинг и на периметр. Двор — пешеходное приватное пространство: детские и тихие зоны, озеленение.

Человеческий масштаб

Переменная этажность 9–14 вместо «свечек» 25+, периметрально-квартальная посадка, камерные дворы, силуэт без монотонности — отстройка от «человейника».

Среда у воды и зелени

Рекреационный аргумент локации (р. Яуза рядом) и благоустроенный двор-парк. На реальном участке подтверждается геофактами.

Город в первом этаже

Сервис и коммерция в первых этажах вдоль уличного фронта: повседневные потребности в одной минуте, оживлённый фасад.

Встроенная коммерция первых этажей

Продаваемая/арендопригодная площадь ≈ 1 350–1 500 м² — встроенно-пристроенные помещения 40–150 м² вдоль уличного фронта (не во дворе): сохраняют приватность двора и формируют активный фасад под «15-минутный город» (продукты у дома, аптека, пекарня, ПВЗ, детские/медицинские кабинеты). Базовая модель — продажа помещений (≈ 190 тыс. ₽/м²); альтернатива — удержание под арендный поток. На демо коммерция входит в финмодель фиксированным блоком. Расчёт ИИ-Строй + входные данные (`03_concept.md` 3.3, `4_finmodel.md`) !.

Потолок публичных данных

Правовую допустимость и портрет спроса публично не закрыть: ВРИ и предельные параметры — только по официальным документам участка, а доли типологий, премия среды и спрос на встроенную коммерцию не подтверждены сделками и трафиком (цены — из объявлений, завышены к сделкам).

Что добавит лицензионный слой

Росреестр ПКК/НСПД + ГПЗУ/ПЗЗ — фактический ВРИ, предельные параметры, ЗОУИТ/СЗЗ (перевод функции из «рыночно логичной» в юридически подтверждённую и проектно-обоснованную). 2ГИС-PRO — портрет и трафик 15-минутной зоны (обоснование УТП и того, какой сервис «взлетит»). BnMap.pro — реально продаваемая квартирография и премия среды для калибровки структуры из фактов.

Этап 3 · Мастер-план

Посадка, баланс территории и ТЭП

Посадка под выбранный сценарий НЭИ — жильё комфорт со встроенной коммерцией на синтетическом участке ~1,5 га в г.о. Мытищи. Три сценария отличаются только плотностью; рекомендован базовый (~1,5), согласованный с финмоделью. Объёмные показатели — демо-допущения: реальная посадка, инсоляция и паркинг считаются по геоподоснове и ГПЗУ.

Баланс территории — участок 1,5 га

Периметрально-квартальная посадка, двор без машин: пятно застройки всего 14% — высота даёт ГФА, земля остаётся людям.

Застройка (пятна зданий) 14%
Озеленение / двор 42%
Проезды / пож. проезды 20%
Наземный паркинг / МАФ 24%

Демо-допущение. Реальный баланс — по геоподоснове, ГПЗУ и нормативу озеленения РНГП МО !. Контроль: озеленение ~6 300 м² / ~825 жителей ≈ 7,6 м²/чел.

Основа УТП «двор без машин»

Озеленение и приватный двор — 42% участка, застройка — 14% (~2 100 м²): это в пределах типичного предельного % застройки многоэтажной жилой зоны по ПЗЗ (~20–40%) ✓ — с запасом. Основная масса паркинга уходит под землю и в стилобат.

ТЭП по сценариям плотности — рекомендован базовый

Сценарии отличаются только плотностью застройки, которая на реальном объекте задаётся ГПЗУ / ПЗЗ и проектом планировки. БАЗА ★ согласована с концепцией и финмоделью; Альт — апсайд при ППТ; Стресс — ограничения посадки (отступы, СЗЗ/ЗОУИТ, инсоляция).

Показатель	Стресс ~1,1	БАЗА ★ ~1,5	Альт +ППТ ~2,0	Метод / допущение
Плотность (надз. ГФА / участок)	~1,1	~1,5	~2,0	сценарный параметр (ГПЗУ / ППТ)
Надземная ГФА, м²	~16 500	~22 500	~30 000	участок × плотность
Продаваемая жилая, м²	~11 140	~15 000	~20 250	≈75% жилой ГФА
Продаваемая коммерция, м²	~990	~1 350	~1 800	≈60% коммерч. ГФА
Квартир (сред. 45 м²)	~250	~330	~450	продаваемая жилая / 45
Паркинг, м/мест (~0,9/кв)	~225	~300	~405	норматив-ориентир РНГП МО
Этажность	9–12	9–14 (перем.)	12–16	демо-допущение
Прибыль-ориентир (после налога)*	+598 млн ₽	+862 млн ₽	+1 292 млн ₽	расчёт ИИ-Строй (движок A5), без дисконта

* Прибыль — недисконтированный ориентир движка A5 (цена 245 тыс. ₽/м² deal, стоимость стройки ~150 512 ₽/м² ! ЕРЗ.РФ окт-2025 индексир., резерв 5%, соц-CAPEX ~275 млн, НДС коммерции 22/122, налог 25%; без дисконтирования). Точный NPV / IRR и чувствительность к цене — в интерактивной финмодели (Этап 4). Здесь прибыль показывает направление апсайда плотности, а не итог финмодели.

Апсайд альтернативного сценария (+ППТ)

Повышение плотности до ~2,0 через проект планировки даёт +33% продаваемой жилой (+5 060 м²), +112 квартир и ~+98 млн ₽ к ориентиру прибыли базы. Это аргумент в пользу проработки ППТ на реальном участке — но доступность сценария определяют предельные параметры ГПЗУ и инсоляционные ограничения, а не желание. Базовый сценарий остаётся консервативным входом в финмодель.

Массинг и этажность — анти-«человейник»

Переменная этажность 9 / 12 / 14 эт.: акценты на углах, понижение к двору и рекреации. Средневзвешенная — ~11,9 эт. — связывает пятно застройки 14% с надземной ГФА ~22 500 м².

9 эт. — у двора25 % секций · понижение к рекреации

12 эт. — фон45 % секций · основной массив застройки

14 эт. — акценты30 % секций · доминанты на углах

Паркинг — норматив-ориентир РНГП МО ✓

Рабочий коридор 0,8–1,0 м/места на квартиру; для демо принят ~0,9/кв. Основная масса — под землёй и в стилобате, наземно — только гостевые места: это и есть условие «двора без машин».

~300

мест всего (база, ≈0,9/кв)

~250

подземные / стилобат

~50

наземные (гостевые)

Точный норматив (коэффициент, доля для МГН, база расчёта) — по действующей редакции РНГП МО и ПЗЗ г.о. Мытищи !. На демо — ориентир.

Параметр	Норматив (первоисточник)	Метка · статус на демо
Продолжительность инсоляции жилых помещений	СанПиН 1.2.3685-21 — для центр. зоны не менее 2,0 ч/сут (22.03–22.09, с учётом прерывистости)	✓ ориентир; расчёт на 3D-окружении
Естественная освещённость (КЕО)	СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»	✓ ориентир; проверяется расчётом

Конкретная продолжительность инсоляции зависит от широты, расчётной даты и окружающей застройки — на демо это рамка норматива, не результат расчёта. Реальный расчёт — на геоподоснове с 3D-моделью соседних зданий.

Потолок публичных данных

Без ГПЗУ и геоподосновы посадка, баланс и ТЭП — оценочные: плотность, предельная высота, % застройки, отступы и паркинг-норматив берутся по типовым допущениям, а не по градплану участка. Инсоляция/КЕО без реального 3D-окружения — только рамка норматива.

Что добавит лицензионный слой

ГПЗУ / ПЗЗ — предельные параметры (высота, плотность, % застройки): выбор между базой и альт-ППТ из факта. Геоподоснова + НСПД — реальная геометрия и ЗОУИТ/СЗЗ для корректной посадки. Расчёт инсоляции по фактическому 3D-окружению и актуальная редакция РНГП МО — точные этажность, паркинг и озеленение.

Этап 4 · Право и градрегламент

Маршрут до жилого ГПЗУ и ограничения

Публичный слой даёт рамку права — маршрут, нормы-ориентиры и способ проверки ЗОУИТ, — но не закрывает контур конкретного участка: фактический ВРИ, предельные параметры и перечень СЗЗ читаются только из официального слоя. Ниже — метод на синтетическом участке; на реальном те же шаги дают юридически обязывающий ответ.

Маршрут градрегулирования: от ВРИ до ГПЗУ

Девелопер не «получает этажность» напрямую — он двигается по лестнице, фиксируя на каждой ступени допустимость и параметры. Публично проверяемы первые ступени; обязывающий ответ даёт ГПЗУ — он и переводит оценочный ТЭП Этапа 3 в проектно-обоснованный.

1
ВРИ из ЕГРН
фактический вид использования · выписка 1–3 раб. дня · Росреестр / НСПД
2
ПЗЗ г.о. Мытищи
зона Ж-1 / режим КРТ-1, предельные параметры · публично, бессрочно · garant.ru
3
ППТ / ПМТ
посадка квартала, красные линии, соц-объекты · утв. до 19 раб. дней, реально 1 мес.–1 год
4
Изменение ВРИ
если текущий ≠ жилой, платно · расчёт ≤ 12 раб. дней · Минимущество МО
5
ГПЗУ
обязывающие параметры на участок · 14 раб. дней, без пошлины · действие 3 года

✓ПЗЗ Мытищи: Решение СД 28.12.2017 №36/2 + действ. ред., ст. 44 КРТ-1 (garant.ru) · ✓ГПЗУ: 14 раб. дней, действие 3 года (mos.ru/pgu2, РБК) · ✓НСПД — геопортал реестра границ (nspd.gov.ru). Отметка «здесь» — на ПЗЗ: это последняя ступень, устойчиво проверяемая публичным слоем; дальше нужен официальный / лицензионный слой.

Граница публичного слоя

Зона Ж-1 «многоэтажная жилая застройка» и режим КРТ-1 для МКД подтверждаются публично ✓, но конкретные числовые предельные параметры (макс. высота в метрах, коэффициент плотности, % застройки) «зашиты» в PDF регламента и привязаны к зоне на карте — обязывающее значение для пятна читается только из ГПЗУ / регламента по координатам !. Поэтому ТЭП Этапа 3 (плотность ~1,5; этажность 9–14) — демо-допущение в духе типовой Ж-1 / КРТ-1, подлежит замене значениями ГПЗУ.

Социальные обязательства: нормативы РНГП Московской области

Базовый акт — Постановление Правительства МО 17.08.2015 №713/30 (с изм.) ✓. Норматив задаётся на 1000 жителей; на реальном проекте соц-объекты закрываются через ППТ (встроенно/отдельные объекты либо договор с ОМСУ) и становятся статьёй затрат финмодели.

Объект	Норматив на 1000 жит.	Метка
Школы (места)	135 мест	✓
Детские сады (места)	65 мест	✓
Парковки, постоянное хранение	321 м/место	✓
Парковки, гостевые	64 м/места	✓
Поликлиника (посещ./смену)	норматив есть, публично не извлекается	!

Прикидка по демо-проекту

~330 квартир × 2,5 чел. ≈ 825 жителей. Соц-нагрузка по РНГП МО (расчёт ИИ-Строй + входные данные: ПП МО 713/30, ТЭП Этапа 3):

Школа111 · мест

Детский сад54 · мест

Паркинг (пост.)265 · м/мест

Постоянное хранение ~265 м/мест по нормативу РНГП (на жителей); проектный ориентир ТЭП Этапа 3 — ~300 м/мест (≈0,9/кв), с запасом к нормативу. Два независимых ориентира (норматив и проект) в одном диапазоне — положительный sanity-check.

Плата за изменение ВРИ — метод оценки, не сумма

Применяется, только если текущий ВРИ ≠ требуемый жилой. Порядок — ПП МО 31.12.2013 №1190/57 (с изм.) ✓. Метод: плата = ставка × (КС при новом ВРИ − КС при текущем ВРИ); если разница ≤ 0 — floor 10% от КС при новом ВРИ. Точную сумму публичным слоем не посчитать: нужна кадастровая стоимость конкретного участка при двух ВРИ (ЕГРН / УПКС) и ставка приложения !. На синтетическом участке КС не существует — показываем метод; на реальном это может оказаться материальной статьёй (до десятков млн ₽) в финмодели.

Реестр правовых рисков L1–L8

Контраст «публичная рамка → юридически обязывающий ответ». Зелёные ✓ уже закрыты публично; красные ! принципиально требуют официального / лицензионного слоя — это и есть продающий аргумент.

#	Риск	Метка	Чем закрывается
L1	ВРИ участка не жилой	!	ЕГРН + Минимущество МО (расчёт платы)
L2	Скрытая / незарегистрированная СЗЗ	!	НСПД + СанПиН 1200-03 + СПАРК (собственник источника)
L3	Предельные параметры жёстче допущения	!	ГПЗУ / регламент ПЗЗ по координатам
L4	Соц-нагрузка (школа / сад / поликлиника)	!	ППТ + РНГП МО + договор с ОМСУ
L5	Запрет жилья на 1-х этажах (МО)	✓	учтено концепцией (встроенная коммерция)
L6	Длительность ППТ / согласований	!	график проекта; деньги во времени — DCF
L7	Обременения / сервитуты / третьи лица	!	выписка ЕГРН + СПАРК (связи правообладателей)
L8	Высотный / приаэродромный регламент	!	НСПД / ГПЗУ

закрыто публично (✓)

требуют проверки (!)

нужен официальный слой (!)

Потолок публичных данных

Фактический ВРИ участка, обязывающие предельные параметры (высота в метрах, плотность, % застройки, отступы), полный перечень ЗОУИТ / СЗЗ и собственники их источников, обременения и сумма платы за изменение ВРИ — публичным слоем не закрываются (реестр границ НСПД / ЕГРН неполон, кадастровой стоимости синтетического участка нет).

Что добавит лицензионный слой

Росреестр ЕГРН — ВРИ, площадь, обременения, реквизиты ЗОУИТ (L1, L2, L7); ПКК / НСПД (авториз.) — геометрия и слои СЗЗ (L2, L8); ГПЗУ — предельные параметры на пятно и точки подключения (L3, L8); СПАРК — собственники источников СЗЗ и связи правообладателей (L2, L7); Минимущество МО — сумма платы за изменение ВРИ (L1).

Этап 5 · Инженерия

Инженерные нагрузки и подключение

Параметрический расчёт нагрузок по укрупнённым публичным нормам (СП/СНиП) и порядок инженерного CAPEX по тарифам и НЦС. Участок синтетический — фактические технические условия (ТУ) и точки подключения не выдумываем; это демонстрация метода под выбор стратегии подключения, а не рабочий расчёт раздела ИОС. Вход: ~330 квартир, ~15 000 м² продаваемой жилой, ~20 000 м² жилой ГФА, участок ~1,5 га, Мытищи.

Инженерные нагрузки (порядок величин)

Метод единый: укрупнённая нагрузка = норма по СП × количество (квартиры / м² / жители / га) для расчётной населённости ~825 чел. (330 кв × 2,5 чел/домохозяйство). Это предпроектная оценка под выбор схемы подключения и порядок CAPEX, не проектный расчёт (теплопотери, одновременность, пожарный расход и фактические ТУ считаются отдельно).

Система	Нагрузка (порядок)	Норма / основание	Источник
Водоснабжение (хоз-питьевое)	~180 м³/сут	195 л/сут·чел × 825 чел. + коммерция (надбавка ~12%)	✓СП 30.13330.2020, прил. А
Водоотведение (хоз-бытовое)	~175 м³/сут	≈ 0,98 × водопотребление (ливнёвка — отдельно)	✓СП 30 / СП 32.13330.2018
Электроснабжение	~0,95 МВт расч. · ~1,0–1,1 МВт к заявке	1,7 кВт/кв (газ. плиты, 200+) × 330 кв + общедомовые + коммерция	!СП 256.1325800.2016, т. 7.1 · допущ. газ
Теплоснабжение (отопление + ГВС)	~2,8 МВт ≈ ~2,4 Гкал/ч	~0,10 кВт/м² × 20 000 м² + ГВС + коммерция (укрупнённо)	!укрупн. показатель (до СП 50.13330)
Ливневая канализация	~63 л/с	q20 = 70 л/с·га × Ψ ≈ 0,6 × 1,5 га	✓СП 32.13330.2018

Расчётные строки — производные: «расчёт ИИ-Строй + входные данные (СП по таблице)». Метка ! на электро/тепле — допущения (тип плит, укрупнённый показатель), которые кратно двигают нагрузку и уточняются официальным слоем.

Ориентир инженерного CAPEX (порядок, не смета)

Публичный слой даёт прямой тариф за мощность только по электросетям; остальные системы — порядок величин по НЦС и тарифам. Фактическую плату даёт лишь ТУ конкретной ресурсоснабжающей организации (РСО): длина трассы до точки, категория надёжности, потребность реконструкции «головных» сооружений.

~26 млн ₽

Электро — плата за технологическое присоединение: ~1,1 МВт × 23 859 ₽/кВт (тариф КЦТ МО 2026)

~50–120+ млн ₽

Грубый порядок всего инженерного CAPEX: внеплощадочные присоединения + наружные сети

десятки млн ₽

Вода/канализация и тепло — по НЦС 81-02-14 / 81-02-13; итог зависит от длины трассы и схемы

Структура ориентира инженерного CAPEX

Электро — ТП26 млн ₽ · тариф КЦТ МО

Вода + канализация55 млн ₽ · порядок; НЦС 81-02-14

Тепло — присоед./источник50 млн ₽ · порядок; НЦС 81-02-13

Ливнёвка + очистка15 млн ₽ · порядок; по ТУ сброса

Электро — расчётное число по публичному тарифу. Остальные бары — порядок величин (середина диапазона), а не смета: точная плата вода/тепло/ливнёвка публичным слоем не закрывается. !плата водоканала / ТСО — индивидуальная

Электро — единственный прямой публичный тариф

Тариф технологического присоединения для Московской области (2026): 23 859 ₽ за 1 кВт запрашиваемой мощности — Распоряжение Комитета по ценам и тарифам МО № 300-Р от 28.11.2025. На ~1,1 МВт это ориентир ~26 млн ₽. ✓Россети Московский регион · КЦТ МОЛьготная ставка (≈11,26 тыс. ₽/кВт; ~550 ₽ для ≤15 кВт) к объекту такой мощности не применяется — плата по индивидуальному проекту. 26 млн ₽ — порядок, не обязательство.

Сверка — без двойного счёта

В финмодели себестоимость взята полным показателем ЕРЗ.РФ 141 503 ₽/м² (@01.10.2025, доиндексир. к as-of ~150 512), который уже включает сети и подключение. Значит инженерный CAPEX сидит внутри строительной себестоимости — повторно к строительному бюджету его не складываем (иначе двойной счёт). Этот воркстрим показывает структуру и порядок инженерной части, а не добавляет отдельную строку к бюджету. На реальном проекте ТУ РСО либо подтвердят вхождение в норматив, либо вскроют превышение (дефицит мощности → реконструкция головных сооружений за счёт застройщика) — потенциальный минус к марже.Это пример адверсариальной проверки метода: ловим риск двойного счёта до инвесткомитета.

Потолок публичных данных

Публичный слой даёт нормы (СП/СНиП), тариф присоединения по электро и укрупнённые нормативы цены (НЦС) — этого хватает на параметрические нагрузки и порядок CAPEX. Он не закрывает фактических свободных мощностей и точек подключения, технических условий конкретных РСО и реальной платы за подключение (вода / тепло / газ), существующих сетей на участке и их охранных зон, проектных нагрузок (теплопотери, состав потребителей, одновременность), а также типа плит и категории надёжности.

Что добавит лицензионный слой

Технические условия от Россетей / водоканала / теплосети + ГПЗУ + топосъёмка с подземными коммуникациями + НСПД/Росреестр (ЗОУИТ) превращают оценочные нагрузки и порядок CAPEX в проектно-обоснованную схему инженерного обеспечения с фактической платой за подключение. Без этого инженерный бюджет — ориентир порядка, а скрытый дефицит мощности остаётся риском к марже.

Этап 6 · Маркетинг и продажи

Позиционирование, цена и план продаж

На публичных данных метод доходит до связной go-to-market-стратегии: позиционирование «доступный комфорт у МКАД», ценовая лестница, сведённая к deal-базе финмодели 245 тыс ₽/м², и профиль распродажи ~330 квартир за ~2,9 года. Темп, конверсии и доля ипотеки — сценарная рамка для инвесткомитета: их закрывает лицензионный слой (BnMap.pro + 2ГИС-PRO).

Позиционирование и УТП

Рынок Мытищ ликвидный, но переполнен однотипным комфортом федералов (Самолёт, Гранель, Стройтэкс); лидерство округа по росту цен 2025 (+29% г/г) ! подтверждает готовность платить за локацию. Ограничитель — не спрос, а дифференциация. Отсюда отстройка через среду, а не ценой «в лоб».

Суть

Доступный комфорт у МКАД: качество городской среды Москвы — по цене ближнего Подмосковья (1–2 км от МКАД, Ярославское направление).

Ключевое УТП

Квартальная среда с приватным двором без машин + встроенная коммерция первых этажей (сервисы 15-минутной доступности) — против «дома-в-поле» массовой застройки.

Конкурентный угол

Не дешевле федералов, а продуманнее по среде — там, где у массовой застройки слабое место: двор, сервис, силуэт. Тон спокойный, без гипербол.

Ценовая лестница по стройготовности

Старт продаж на котловане ставится ниже медианы рынка как якорь спроса и компенсация риска недостроя покупателю; далее цена растёт по готовности. Индексы подобраны так, чтобы средневзвешенная по фактическому профилю продаж цена была равна 245 000 ₽/м² — deal-базе финмодели (Этап 4). !коридор предложения 196–300 тыс ₽/м² (Этап 1.4)

Старт · котлован225 400 ₽/м² · −8% к базе

Монтаж · >50% этажей242 550 ₽/м² · −1%

Фасад / отделка254 800 ₽/м² · +4%

Ввод / ключи267 050 ₽/м² · +9%

Калибровка к deal-базе 245 тыс

Размах траектории ~212 000 → ~249 700 ₽/м² (+18% от старта к вводу) укладывается внутрь публичного коридора 196–300 и не вводит нового ценового допущения. Ценовая лестница — это декомпозиция той же deal-базы 245 тыс по времени, а не отдельная цена: средневзвешенная по профилю продаж сходится ровно с финмоделью A5. Если реальные сделки окажутся ближе к низу коридора (196), вся лестница смещается вниз — это риск R1 финмодели.

Профиль распродажи (sell-out)

Базовый сценарий — логистическая (S-образная) кривая поглощения на 330 квартир за ~35 месяцев (≈3 года): медленный старт на котловане, разгон и пик продаж на стадии монтажа, затухающий добор к вводу. Это форма типового sell-out от ёмкости рынка, а не прогноз по сделкам.

~330 кв

полный объём проекта (= контроль суммы продаж)

~35 мес

базовый sell-out (~2,9 года)

Q6 · пик

пик продаж на монтаже (~55% распроданности)

Продажи по кварталам, шт (базовый сценарий)

Q1 · год 15 кв · 1,5% итого

Q2 · год 113 кв · 5,5% итого

Q3 · год 123 кв · 12,4% итого

Q4 · год 135 кв · 23,0% итого

Q5 · год 249 кв · 37,9% итого

Q6 · год 257 кв · 55,2% итого

Q7 · год 252 кв · 70,9% итого

Q8 · год 240 кв · 83,0% итого

Q9 · год 327 кв · 91,2% итого

Q10 · год 316 кв · 96,1% итого

Q11 · год 38 кв · 98,5% итого

Q12 · год 35 кв · 100,0% итого

Три сценария темпа · доля проекта 8% от поглощения рынка

Срок sell-out по сценариям (короче — быстрее распродажа). Все коэффициенты — открытые допущения, не данные сделок. !темп продаж аналогов публично не верифицируется

Консервативный53 мес · ~6,3 кв/мес

Базовый35 мес · ~9,4 кв/мес

Оптимистичный26 мес · ~12,5 кв/мес

Связь с финмоделью

Финмодель консервативно признаёт выручку по эскроу на завершении: профиль продаж управляет темпом наполнения эскроу, а замедление sell-out (риск R2) растягивает наполнение и бьёт по NPV через дисконт — та же чувствительность, что в Этапе 5.

Каналы и воронка

Структура каналов — отраслевой метод-ориентир (конкретные доли по Мытищам публичный слой не даёт). Воронка: охват → лиды → визит в офис → бронь → ДДУ; ипотека (особенно субсидированная) — доминирующий способ оплаты и главный рычаг доступности для ЦА «первое жильё».

Канал	Роль	Комментарий
Офис продаж на площадке	Основной закрывающий канал	шоурум / меблированная квартира, ипотечный центр, подписание ДДУ
Онлайн · сайт ЖК + личный кабинет	Привлечение, бронь, сделка онлайн	каталог, шахматка, онлайн-бронь и ипотека — без data-taking SaaS (правило проекта)
Агрегаторы · ЦИАН / Авито / Домклик	Верх воронки, охват	платный трафик; здесь же конкуренция объявлениями
Ипотечные партнёры / банки	Конверсия в сделку	субсидированные программы, эскроу, проектное финансирование

Потолок публичных данных

Реальные темпы продаж и форма sell-out аналогов, конверсии воронки, цены сделок (а не объявлений), доля ипотеки и измеренный портрет ЦА зоны публично не закрываются. Четыре из пяти ключевых входов go-to-market — гипотезы и метод-структура, а не верифицированные показатели.

Что добавит лицензионный слой

BnMap.pro — ряды цен реальных сделок (ДДУ), фактический дисконт прайс→сделка, поглощение кв/мес и форма S-кривой по аналогам, доля ипотеки. 2ГИС-PRO — демография, трафик и портрет аудитории 15-минутной зоны (верх воронки, охваты, точки контакта). Это сжимает ценовой и темповой интервалы в разы и переводит план из рамки в измеренный go-to-market.

Этап 5 · Финмодель

ТЭО и чувствительность — крутится в браузере

Поквартальный unlevered DCF на демо-допущениях. Себестоимость — ЕРЗ.РФ (МО, 141 503 ₽/м² @01.10.2025 → ~150 512 индексир., база — 1 м² площади квартир). Сценарии, tornado, Monte-Carlo 10 000 прогонов — целиком в браузере.

Финмодель проекта — крутится прямо здесь

поквартальный DCF · 6 лет · unlevered

Сценарий:

NPV (ставка из слайдера)

−91 млн ₽

IRR

18%

Пик капитала

−3.09 млрд ₽

Маржа / sell-out

27% · 2029Q4

Цена жилья, тыс ₽/м²245Ставка дисконта21%Темп продаж100%

✕ При этих параметрах проект убыточен — NPV −91 млн ₽, IRR 18%, срок окупаемости (недисконт.) 2028Q4, пик капитала −3.09 млрд ₽

Денежный профиль (накопленный CF)

Сначала «яма» — капитал вложен; выход в плюс после раскрытия эскроу. 100% собственное финансирование.

Чувствительность (tornado)

Цена реализации — фактор №1. Её публичный слой и не закрывает.

Monte-Carlo · 10 000 прогонов · распределение NPV

Данные о цене:

P(NPV > 0)

30%

Медиана NPV

−79

Разброс P5–P95

477

На публичных данных цена «гуляет» по коридору объявлений 196–300 тыс ₽/м² → широкий разброс NPV и реальный хвост убытка. Решение принимается вслепую.

Сценарии плотности (при текущих цене/ставке/темпе)

Сценарий	Продаваемая	NPV, млн	Прибыль	Sell-out
Стресс плотность ~1,1	11 140 м²	−66	+598	2029Q1
База плотность ~1,5	15 000 м²	−91	+862	2029Q4
Альт (КРТ/ППТ) плотность ~2,0 (КРТ)	20 250 м²	−180	+1 292	2030Q4

Допущения демо; себестоимость — ЕРЗ.РФ (МО, 141 503 ₽/м² @01.10.2025 → ~150 512 индексир., база — 1 м² площади квартир, вкл. землю/сети/ТП); соц-CAPEX ~275 млн отдельной строкой; НДС коммерции 22/122; ставка build-up 21%. Расчёт ИИ-Строй + входные (РБК/bnMAP, ЦИАН/СберИндекс, ЕРЗ.РФ). Та же логика, что в детальной модели эталона (поквартальный DCF + Monte-Carlo), целиком в браузере.

Та же логика, что в детальной модели эталона (поквартальный DCF + Monte-Carlo). Расчёт ИИ-Строй + входные данные (РБК/bnMAP, ЦИАН, ЕРЗ.РФ).

Этап 7 · Риски и рекомендация

Риск-матрица 5×5 и проект инвест-рекомендации

Полный каталог из 8 категорий (рыночные, градостроительные, титульные, инженерные, климатические, финансовые, строительные, страхуемые) с правилом «риск без числа — не риск»: у каждой строки якорь P×I, стресс-параметр движка и владелец меры. Влияние калибруется абсолютным сдвигом ΔNPV из facts.json — база unlevered отрицательна (−91 млн ₽), и главный вопрос риск-профиля: «что делает проект жизнеспособным».

Сводная карта 5×5 · вероятность × влияние

принять (ранг 1–4)наблюдать · митигировать (5–14)критические (15–25) — эскалация на decision-gate

Ось X — влияние (1–5), ось Y — вероятность (1–5). Стоп-/условный класс на сетку не ставится: Г2 (смена ВРИ, SA-2) и К1 (зона затопления/ЗОУИТ, SA-3) — I=5, на демо N/A (синтетика), на реальном объекте активируются первыми. Категория «титульные» — не применимо: у синтетики нет кадастра, ЕГРН и сделки (показан метод, чек-лист Т-1…Т-16).

критических: Ф2 (20), Р1 (20), С1 (16) — до решения

митигировать (ранг 12): Р3, Ф1, Ф3, С2

наблюдать (5–9): Г1, Г3, И1, Р2

стоп-класса вне сетки: Г2 (ВРИ), К1 (ЗОУИТ)

Главный сигнал прогона — честный знак

Базовый unlevered NPV = −91 млн ₽ (ставка 21%) — отрицательный. Учётная маржа здоровая (чистая 20,2% > порога 15%): проблема не в марже, а в стоимости и сроке запертого капитала — яма эквити −3 087 млн ₽ держится ~3 года до раскрытия эскроу. Поэтому топ-риск — структура финансирования (Ф2), наравне с ценой (Р1), себестоимостью (С1) и ставкой (Ф1).

Топ-5 рисков: якорь → деньги движка → митигация → чем снимается

Кросс-чек с торнадо финмодели (размах NPV, млн ₽): цена 684 > себестоимость 327 ≈ ставка 325 > плотность 114 > темп 30. Единственное обоснованное исключение — Ф2: его параметра нет в торнадо, потому что долговой контур в демо не смоделирован (unlevered-ограничение объявлено). Числа — только из движка demoModel (facts.json).

Ф2 — Структура финансирования — топ-риск

P4 × I5 · ранг 20 · критический

Нет проектного финансирования / дорогой долг. Яма эквити −3 087 млн ₽ держится ~3 года до раскрытия эскроу: на 100% эквити проект нежизнеспособен, жизнеспособность — на эскроу-ПФ, снимающем яму.

Денежно (движок)

База unlevered NPV −91 млн ₽ при здоровой чистой марже 20,2% — проблема не в марже, а в стоимости и сроке запертого капитала. Долговой модуль (LLCR/DSCR, эскроу-ставка, levered-IRR) в демо не смоделирован — unlevered-ограничение объявлено, числом не прогоняется.

Митигация. Структурировать эскроу-ПФ (ключевая + 2–4 п.п.); собственное участие ≥ 15%; управление темпом под целевое покрытие. Формулировка «выдержит ПФ» не используется до модуля.

Чем снимается. Модуль ПФ Фазы 1 (по прайсу) — вход следующей итерации A5.!

Р1 — Цена: безубыток выше deal-якоря

P4 × I5 · ранг 20 · критический

Deal-якорь 245 тыс ₽/м², но безубыток NPV = 258,8 тыс ₽/м² — выше якоря и у верха вилки 262. База уже под водой; цена сделками не подтверждена.

Денежно (движок)

Чувствительность движка: цена 230 → NPV −190; 196 → −413; апсайд 262 → +21, 300 → +271 млн ₽. Торнадо-размах 684 млн ₽ — фактор №1 решения.

Митигация. Сжать вход сделками до доверительного интервала; базу строить на медиане сделок, не на верхе вилки; лестница цен/продукт. Траектория 245→295 к 2029 — сценарий, не факт.

Чем снимается. BnMap.pro (Слой 2) — сделки ДДУ по Мытищам, медиана и дисконт.!

С1 — Себестоимость: риск частично реализовался

P4 × I4 · ранг 16 · критический

Доиндексация ЕРЗ 141 503 → 150 512 ₽/м² (+6,4% за 9 мес) уже в базе — индексация реализовалась; остаётся forward-риск дальнейшего роста.

Денежно (движок)

costMult +10% → NPV −254 млн ₽ (Δ −163); −10% → +72. Торнадо-размах 327 млн ₽ — фактор №2; +20% приближает смену знака решения.

Митигация. Резерв 5–7% СМР (в базе 5%); фикс-контракты; НЦС как второй ориентир. Точный коэффициент Минстроя СМР по жилстрою МО не добыт — фолбэк = тренд ряда ЕРЗ ~+0,7%/мес (при истинном выше NPV хуже).

Чем снимается. Индексы Минстроя / НЦС — догрузка оператором (DEF-022).!

Ф1 — Ставка дисконтирования / стоимость денег

P3 × I4 · ранг 12 · митигировать

База 21% — build-up от ключевой 14,25% (решение ЦБ 19.06.2026). Безубыток по ставке ≈ 18%: запас к базе меньше 3 п.п.

Денежно (движок)

Чувствительность движка: ставка 24% → NPV −170; 28% → −260 млн ₽(Δ −79…−169). Торнадо-размах 325 млн ₽ — наравне с себестоимостью.

Митигация. Чувствительность по ставке — в пакете отдельной осью; фиксация условий кредита. Watch-триггер живой модели: заседание ЦБ 24.07.2026 — риск устаревания среза.

Чем снимается. Живая модель: мониторинг ставки (A0) → пересчёт при изменении.✓

Р3 — Ипотека: ужесточение семейной программы

P4 × I3 · ранг 12 · митигировать

Доля ипотеки в сделках первички МО — 71% при рыночной ставке 19,1%: темп комфорта держится семейной 6%. Источник прямо указывает на возможное ужесточение семейной ипотеки с 01.07.2026; спрос МО −12% г/г.

Денежно (движок)

Канал темпа в unlevered мал (эскроу раскрывается на вводе); главный эффект — давление на цену/спрос, усиливающее Р1 (цена 230 → NPV −190). Изолированно от Р1 не прогонялся — вход следующей A5.

Митигация. Лимит зависимости от одной программы в плане продаж; консервативная база темпа уже принята (downside 360 м²/мес); watch-триггер статуса семейной программы в живой модели.

Чем снимается. A0-мониторинг (watch-триггер) + BnMap.pro — факт спроса.!

Стресс-пакет: каждый красный риск — в числе

Каждый критический и оранжевый риск фигурирует хотя бы в одном стрессе; NPV — только прогоном движка, не «на глаз». Безубыток по цене 258,8 тыс ₽/м² — у верха deal-вилки: апсайд возможен только выше 259.

Стресс	Параметр	NPV после стресса, млн ₽	Риск
Ценовой (deal-низ)	цена → 230 тыс	−190 (Δ −99)	Р1
Ценовой (публичный низ)	цена → 196 тыс	−413 (Δ −322)	Р1
Ценовой (апсайд)	цена → 262 / 300 тыс	+21 / +271	Р1
Себестоимость	costMult → +10%	−254 (Δ −163)	С1
Ставка	дисконт → 24% / 28%	−170 / −260	Ф1
Темповый	темп → −25%	−110 (Δ −19)	Р2
Плотностной	стресс 11 140 / альт 20 250 м²	−66 / −180	Г1
Monte-Carlo (публ. 196–300)	треугольное распределение	P(NPV>0) = 30% · P50 −79	Р1
Monte-Carlo (deal 230–262)	треугольное распределение	P(NPV>0) = 6% · P50 −86	Р1

Не прогнано в демо (объявленные входы следующей итерации A5): комбинированный банк-стресс (цена 230 ∧ ставка 28% ∧ себестоимость +10% — порядково −360…−410), сдвиг ввода +6/+12 мес (С2), дефицит мощности сетей (И1, utilitiesMode=included), долговой контур ПФ (Ф2/Ф3) — модуль Фазы 1, определяющий реальную жизнеспособность.

Проект инвест-рекомендации: GO-IF

Вердикт (готовит A6; решение — за человеком)

GO-IF (условный «да» при закрытии условий ниже). Не «условный GO» вообще — конкретный список с тройками «срок / стоимость / вероятность». Рекомендуемый сценарий: жильё комфорт-класса (доминанта) + встроенная коммерция ~10%, база 15 000 м² продаваемой в обычном режиме (не КРТ), residual-НЭИ ранг 1; при обязательном эскроу-ПФ. Ключевые числа: NPV unlevered −91 млн, чистая маржа 20,2%, безубыток по цене 258,8 тыс, по ставке ≈ 18%.

#	Условие	Срок	Стоимость	Вероятность
1	Эскроу-ПФ структурирован и смоделирован — снимает яму −3 087 млн ₽	модуль Фазы 1 (по прайсу)	эскроу-ставка ключевая + 2–4 п.п. (к проработке)	высокая при эскроу-схеме; условия — к банку
2	Цена подтверждена сделками ≥ безубытка 258,8 тыс	до сделки	BnMap.pro (Слой 2)	реализуемо в вилке 245–262, но 259 у верха → тонко
3	Себестоимость по точному коэффициенту Минстроя (не тренд-фолбэк)	до сделки	НЦС-сборники	коэффициент существует, догрузка
4	Соц-CAPEX уточнён по НЦС + переговоры о зачёте/льготах КРТ (275→204 даёт +ΔNPV)	стадия ГПЗУ/ППТ	оператор / юрист	зависит от МО
5	Правовой контур реального пятна: ВРИ жилой по ЕГРН (иначе SA-2: 1–18 мес, P(отказ) 0,15–0,3); ЗОУИТ затопления исключены (иначе стоп-фактор ст. 67.1 ВК). На демо — SA-1/SA-3 (синтетика)	до сделки / ГПЗУ	выписки ЕГРН, НСПД, юрист	проверяется официальным слоем

Условия NO-GO (когда закрывать)

ПФ недоступно или эскроу-ставка такова, что levered-NPV остаётся отрицательным (на 100% эквити −3,1 млрд нереалистично);
сделки устойчиво подтверждают цену < ~245 без траектории к 259+ (при 230 → NPV −190);
фактический ВРИ нежилой И смена невозможна/дорога, а апартаменты (−47% residual) не проходят;
пятно в зоне затопления без осуществимой инженерной защиты (ст. 67.1 ВК — стоп-фактор);
двойной стресс (цена 230 ∧ ставка 28% ∧ себестоимость +10%) — глубоко отрицательный, проект не проходит.

Запас прочности — говорим прямо. Отрицательный на 100% эквити: база NPV −91 млн уже под нулём; безубыток по цене 259 выше deal-якоря 245; Monte-Carlo P(NPV>0) = 30% (публичный коридор) / 6% (deal-вилка). Разброс входов (196–300 → −413…+271) шире самого решения: на публичных/unlevered данных go/no-go не закрывается — держится на ПФ и/или ценовом апсайде.

Обязательная оговорка. «Рекомендация подготовлена ИИ-Строй как аналитический материал (расчёт ИИ-Строй + входные данные с источниками). Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией (ст. 6.1 39-ФЗ; предмет — недвижимость) и отчётом об оценке (135-ФЗ). Решение и ответственность — за клиентом.»

Потолок публичных данных

На Слое 0 матрица полная и привязанная к деньгам движка, но три red flag публично не закрыть: долговой контур не смоделирован (unlevered-ограничение), цена не подтверждена сделками именно Мытищ, точный коэффициент индексации себестоимости не добыт. Плюс объявленные непрогнанные ветки: комбинированный банк-стресс, сдвиг ввода, дефицит мощности сетей.

Что добавит лицензионный слой

Модуль ПФ Фазы 1 — эскроу-кредит, LLCR/DSCR, levered-IRR (снимает Ф2). BnMap.pro — сделки ДДУ Мытищ (снимает Р1). Минстрой/НЦС — точная индексация себестоимости (снимает С1). Watch-триггеры живой модели: заседание ЦБ 24.07.2026 (Ф1), статус семейной ипотеки с 01.07.2026 (Р3), новая запись ЗОУИТ (К1), фактический ВРИ (Г2).

Decision-gate

Go/no-go, структуру финансирования и принятие остаточного риска определяет человек (клиент/инвесткомитет). ИИ-Строй подготовил и адверсариально проверил материал, локализовал топ-риск (структура финансирования) и указал, чем каждый red flag снимается. Критические риски (ранг ≥ 15: Ф2, Р1, С1) выносятся на gate поимённо. Эта граница постоянна.

Живая модель · этап 07

Изменился рынок — модель перевыпускается, а не устаревает

Против разового отчёта работает не обещание, а механика: каждое изменение — новая версия с понятной причиной и дельтой показателей.

Таймлайн (синтетический пример)

V1
Вход: полное исследование
рынок → НЭИ → концепция → финмодель → риски
V2
Выросла ключевая ставка
пересчёт финмодели
V3
Изменились ПЗЗ (правила землепользования и застройки)
пересчёт НЭИ и концепции

Ревизор ✓ Проверено

Перед каждым выпуском пакет атакует независимый проверяющий: масштаб, арифметика, геофакты, нестыковки разделов.

✓Независимая проверка нашла нестыковки масштаба и арифметики в исходном отчёте стороннего консультанта — до инвесткомитета, а не после.

Пакет · этап 08

Что уходит клиенту

После вердикта Ревизора из кабинета выгружается пакет документов инвест-грейда: презентация, отчёт и финмодель-таблица (PPTX / DOCX / XLSX), собранные по перечню для проектного финансирования. Каждая цифра — с первоисточником и меткой надёжности; аналитика помечена как расчёт ИИ-Строй на названных входных данных.

посмотреть пример пакета →

Разбор участка — бесплатно